賃貸併用住宅について旭化成ホームズに相談してみた
梅雨の大雨の中、旭化成ホームズの担当者Hさんは、約束していた自宅近くのカフェに時間通りに来てくださいました。
第一印象は、「頭切れそうだけど温厚そう」な雰囲気の方で、話し方もこちらの話をしっかり聞いたうえで、理路整然と説明してくださる方でした。
そんなHさんは、名刺にはファイナンシャルプランナーと宅建の資格を持っていることがしっかり載っていて、これから相談することに関してのプロフェッショナルであることは一目瞭然でした。
最初にヒアリングで現状を確認
まず、旭化成ホームズのHさんより、以下のような内容をヒアリングされました。
- 問合せした経緯（なぜ賃貸併用にしようとおもったのか？旭化成ホームズに連絡した理由は？）
- 現状の住まい・家族構成と、今後の想定
- 資産状況
- 賃貸併用についての希望
ということで、それぞれ詳しくお話します。
実際の私の相談内容なので当然ですがリアルです。(笑)
問い合わせをした経緯
問い合わせの経緯については、現在、パパのマンションの売却が決まったため税金対策を考えていること、私のマンションで経年劣化による漏水が発生し、集合住宅の大変さを身をもって経験したこと、私の母が年を取ってきたのでいずれは一緒に住まないといけないと考えていることなどをお話ししました。
ちなみに、パパと私は結婚していない別居の仲良し家族です。私が結婚したくないという想いがありつつも、子供は欲しくて仕方なく、それぞれマンションを購入済みという状況で別居したまま結婚もせずに家族として子供を一緒に育てています。世間から見たら「はあ？？？」とか言われそうですが、私たちの知人からは羨ましがれるくらい仲良し家族です。（まあ、パパが優しくて良い人だからなんですけどね）詳しくはプロフィール見てみて下さい。
現状の住まい・家族構成
そんなこんなで、パパのマンション、私のマンションとそれぞれ自宅があり、かつ私の母の家もあるため合計3つの家を維持している状況です。
さらに家族構成としては、結構大きめのワンコと2歳の息子という、マンションでは規約でダメだといわれそうな条件もあります。
それを何とかしようかなと思ったのが発端で、一人社長として私は会社を経営しているのですが、個人事業主に毛が生えたようなもので税金対策で赤字決算とかしているためローンはまず下りないでしょう。
パパはローンは名の通った企業に勤めているため通ると思いますが、せっかくならば賃貸併用にして収入を得たほうがローンも通りやすく、将来的に子供も安心して暮らせるだろうということです。
資産状況
ここからが結構エグイ話になってきます。リアルなお金の話ですもの、興味あるでしょ？(笑)
リアルな話なので、賃貸併用住宅を検討中の方にとってはすごく知りたい情報なのではないでしょうか（って私が知りたかった）
まず、パパはマンションの売却がほぼ決まり（相手のローン審査待ち状態）、残債を支払って税金を払って不動産仲介料を払って、だいたい2000万くらい残る予定です。
次に私ですが、私の今のマンションの査定額は4500万円でした。残債が2100万円なので、私も残債を支払って税金を払って不動産仲介料を払って、だいたい2000万くらい残るかなと思っています。
私の母は、実家を査定したところ5400万円でした。実家のある地方都市としては結構お高めの物件で、東京なら1億5000万くらいの価値だといわれました。（つまり田舎は東京の３分の1しか価値がない）
ただ、地方だとそんなに高い金額の物件はなかなか買い手がつかないということもあり、リバースモーゲージで対応しようかと考えています。
リバースモーゲージについては銀行からも「いけるだろう」との判断が出ているのですが、いくらになるのかは不明。とはいえ預金もあるので合計すると2000万くらいは用意できる見込みです。（もっと増えるかな？？？）
つまり、3人それぞれが2000万ずつ出して合計6000万はキャッシュで用意する予定です。
賃貸併用に関する希望
これについては、場所から建物からいろいろお話しました。
まず、場所ですが今私が住んでいるエリア（都内でも割と人気のエリア）から離れたくないため、沿線と駅はほぼ決まっています。
賃貸併用住宅の場合、駅からの距離も10分以内が良いため、遠くても駅から15分以内で範囲は決まりました。
実際に建てる賃貸併用住宅の希望としては5階建てが良いなと思っているのですが、そうなると第一種低層住居専用地域は難しいため、さらに範囲が絞りこまれました。
そこでHさんから提案されたことがありました。5階建てを立てた場合よりも旭化成ホームズで建てる場合は4階建てにした方が収益性が上がるとのことでした。これについては後ほど詳しく説明します。
とまあ、こんな感じで雑談や提案を聞きながら、ヒアリングが1時間くらいありました。
実際にこんな少ない予算で建てられるのか？試算してもらった
いろいろ話させて頂き、そもそもこんなに少ない予算で賃貸併用住宅が建てられるのかどうか、ダメ元で資産してもらいました。
試算の条件は以下のとおりです。
- 自己資金6000万円
- 土地探しから実施
- 沿線・駅は指定
- 駅から徒歩15分以内
- 賃貸併用住宅は4階建て
今回は土地探しからなので、土地の広さなども割り出してもらいました。
エリアを指定しないでもう少し都心から離れれば良いのですが、私の希望で結構都心の人気エリアなので希望する4階建ての賃貸併用住宅を建てるには最低35坪は必要で、そうすると土地の値段だけで1億2000万ほどかかってしまいます（高っ！）
そこに4階建ての賃貸併用住宅を建てた場合、さらに1億円ほどかかります。（だよね～）
ということでトータルが2億2000万円必要です。
自己資金が6000万円なので差引き1億6000万円の借入になります
この1億6000万円を借入れるために、賃貸部分の収益を計算します。
1Kを5戸とした場合、賃料10万円×5戸で50万円の収入になります。1Kを2戸＋1LDKを3戸とした場合、1LDKの賃料を15万円として65万円の収入になります。
1億6000万円を35年ローンで組んだ場合の返済額は、月額39万円ということになるため、どちらの場合でもプラスにはなります。
ところが、そもそも年齢が年齢のため35年ローンが組めるのかということと、プラスの収益は最低でも15万円以上ないとローンの審査は通らないだろうということでした。
家賃収入：1K×5戸=50万円/月
1K×2戸＋1LDK×3戸=65万円
月額返済額：1億6000万円÷35年÷12ヵ月＝約38万1000円
月額収支：50万円ー38万1000円=11万9000円・・・1K×5戸
65万円ー38万1000円=26万9000円・・・1K×2戸＋1LDK×3戸
【住宅】旭化成ホームズに賃貸併用住宅の建設が可能か相談してみたのまとめ
このように、リアルに土地の場所や土地の建蔽率・容積率を出して、頭金で用意している金額と実際に建てる賃貸併用住宅の造りも考えたうえで試算してみた結果、銀行からのローンが通るか通らないか微妙なラインでした。
そこで旭化成ホームズのHさんから提案されたのは、土地価格を1億円まで抑えることです。
そうすれば、賃貸併用住宅を建てられる為のローンの審査も大丈夫だろうとのことでした。
ということで、これからは土地探しと頭金を増やすことを念頭に賃貸併用住宅を建てるための準備をしていこうと思います。
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