賃貸併用のメリット・デメリット
現在はマンション住まいですが、「漏水事件」の後から買替を検討し始めました。
そこで、マンションが良いのか戸建てが良いのか考えていたのですが、戸建てにするのであれば「賃貸併用住宅」「店舗併用住宅」の方が良いのではないかと考えるようになってきました。
そこで、賃貸併用住宅や店舗併用住宅について調べてみました。
賃貸併用住宅のメリット
一番のメリットはローン負担の軽減です。
例えば6000万円で戸建てを購入し、2000万円を頭金で用意して残りの4000万円をローンを組んだとします。
借り入れ期間を30年、金利1.8%とした場合は以下のような支払になります。
金利：1.800％
借入期間：30年 (360回払)
返済総額：51,796,384円
支払利息総額：11,796,384円
年間返済額：1,726,548円
月額返済額：143,879円
自宅だけであれば収入がないため、月額返済額をひたすら返していくだけになりますが、もし、これが賃貸併用住宅の場合、賃貸収益からローンを返済すればよいので、結果としてプラスになる場合もあります。
次はローン自体通りやすいというのがあります。
アパートを建てる場合は、住宅ローンではなくアパートローンというローン形体になるのですが、アパートローンの場合はローン自体の審査も厳しく、金利も住宅ローンよりも高い設定となっています。
賃貸併用住宅にした場合は、このアパートローンではなく住宅ローンが適用されるうえ、審査も通りやすい傾向にあります。
あまり知られていないメリットに「節税効果」も挙げられます。
住宅の場合、固定資産税は毎年1月1日時点の土地や建物などの所有者（固定資産税課税台帳に登録されている人）に対して市区町村が課税をするのですが、自宅や賃貸住宅などの敷地に対しては「1世帯あたり200m2までの敷地は小規模住宅用地として、その評価額の1/6を課税標準とする」という課税評価が軽減される特例という特例があります。
そのため、住宅よりも賃貸併用住宅にしたほうが、節税効果が高いことになります。
他にも、2世帯住宅にするよりも賃貸併用住宅にしておいて必要な時が来たら賃貸部分を同居用の住宅として使用するという方法もあるので、2世帯住宅として家を建てるよりも自由度が高くなります。
- 賃貸による収益が見込める
- ローン自体通りやすく金利もアパートローンより安い
- 節税効果がある
- 2世帯住宅よりも将来が自由
賃貸併用住宅のデメリット
賃貸併用住宅にはメリットばかりなのかと言うと、当然そうではありません。
まずは、賃貸収益に関するリスクです。
最初のうちは順調に収益が上がってきたとしても、ある程度の年数が経ってくると賃料の低下やメンテナンスのための費用などが掛かるようになり、思うように収益が上がらないという可能性もあります。
かといってサブリースなどを契約してしまうと、当初は高い金額だった賃料が、数年で低い金額に下げられたうえ解約すらできないという状況も起こりえます。
また、大家として賃貸部分を管理しなくてはならないため、入居者同士のトラブルや入居者自体のトラブルなどに見舞われる可能性もあります。
そのほか、住宅として戸建てを建てた場合、転勤や家族構成の変化などの理由で家を買い替えたいと思ったときに、割と簡単に売買することが出来ますが、賃貸併用住宅の場合、賃貸部分があるのと金額が大きくなってしまうため、売りたくてもなかなか売ることが出来ないということもあります。
- 賃貸収益が減る可能性がある
- 入居者トラブルの可能性がある
- 売買しにくい
賃貸併用住宅を建てられるかシミュレーションしてみた
超リアルに私が現在検討している内容でシミュレーションしてみたいと思います。
ちなみに、土地代は大手サイトで検索して見つけた現時点でリアルな物件をもとにしています。
また、上物である賃貸併用住宅についてはPanasonic Homesの「賃貸併用住宅の収支シミュレーション」をもとにしています。
- 土地：1億万円
東京都内
駅徒歩10分圏内
第一種低層住宅専用地域以外
35坪（115.5㎡）以上 - 建物：5F建て賃貸併用住宅
賃貸：5戸
月額賃料：12万円/1戸
月額賃料：合計54万円
建築費：1億2600万円 - 自己資金：6000万円
- 借り入れ金額：1億6600万円
- 借り入れ期間：30年
- 年間返済額：5,533,333円
- 月々返済額：461,111円
- 月額収支：54万円（月額賃料合計）ー 46万円（月々返済額）＝ 8万円
- 年間収支：96万円
ざっくりの計算だといけそうな感じ・・・。
ただし、空き室リスクや10年後との大規模修繕などを全く考慮していないうえ、賃料が30年間で一律なわけもないので、そのあたりの細かい計算をする必要があります。
この賃貸併用住宅を建てるためのシミュレーションは、別の機会に空き室リスクや賃料の変化、税金や大規模修繕も考慮して、しっかり計算してみたいと思います。
賃貸併用住宅でローン対策・ローンシミュレーションとメリット・デメリットのまとめ
戸建てはお庭があったりプライベートな部分がしっかりしているので良い点はたくさんあります。
賃貸併用住宅にも、ローンの面で有利だったり家賃収入があったりと嬉しい点もあります。
それぞれにメリット・デメリットがあるので一概にどちらが良いとは言えません。
その方が重要視するのが何かにもよってくるため、ご意見は人それぞれですが、戸建てだけにこだわらずにローンの通りやすさを考えるのであれば、賃貸併用住宅という手もある、ということです。
https://abby-my-life.com/賃貸併用住宅が可能か試算してもらった結果/
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