【住宅】賃貸併用住宅を経営中の知人に実際のところを聞いてみた

賃貸併用住宅にして良かったか？実際の感想は？

ずばり、賃貸併用住宅にして良かったかどうかを聞いてみたところ、答えは「YES」でした。

理由は、以下の通りでした。

これらの回答は、私が考えていた賃貸併用住宅にする理由とほぼ同じでした。

賃貸併用住宅にしたことによるデメリットについても聞いてみました。

とのことでした。

そして、彼女がこれらのデメリットをどう解消したのか教えてくれました。

【住宅】賃貸併用住宅でローン対策・ローンシミュレーションとメリット・デメリット

賃貸併用住宅のメリット・デメリットをご紹介しています。メリットの中には家賃収入があったり節税効果があったりしますが、そのほかアパートローンよりも住宅ローンとしてローンの審査が通りやすいというメリットもあります。デメリットには、賃貸収益の減少や大規模修繕費用の負担、入居者トラブルなどが考えられます。賃貸による収益についても、実際にシミュレーションしてみましたので、是非参考にしてみて下さい。

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2019.06.03

知人が賃貸併用住宅のデメリットを解消した方法

知人の解決方法はずばり「お金で解決！」でした。(笑)

知人が建てた賃貸併用住宅は「三井ホーム」だったらしいのですが、その三井ホームが管理もすべてやってくれるというサービスに加入したということでした。

知人は賃料の10%を管理費として三井ホームに支払うことで、空き室が出た場合でも家賃保証があり、入居者の管理もしてもらえるとのことでした。

一番心配だった「家賃保証」ですが、サブリース契約ではなく、あくまで空いてしまった期間の「家賃保証」のため、一方的にサブリースの賃料を下げられるような契約内容を変更される心配もなく、管理全般をすべてお願いできるため、安心だとのことでした。

知人の賃貸併用住宅の詳細

あまり具体的には記載できませんが、知人の賃貸併用住宅は都心の人気エリアにあります。

ただ、知人も話してくれたのですが駅から16分と距離があるため家賃がぐっと安くなってしまうそうです。東京都内の場合、賃貸は駅から5分、10分、15分という距離で家賃が大きく変わってきます。

知人の賃貸物件は、15分と言う距離にに入らない微妙なところのため、とても良い物件にも関わらず、どうしても賃料が安くなってしまうということでした。

賃貸併用住宅を建てるのであれば、東京都内の場合はやはり駅から徒歩10分圏内でないと家賃収入がやすくなってしまうということです。

賃貸併用住宅を建てるうえでの注意点

知人宅はもともと土地をお持ちだったため、土地を選ぶということは出来ませんでした。

土地選びから始める場合は、やはり土地選びがとても重要です。

ただ、注意しないといけないのは駅から近いから良いかというと、そうではなくエリアによっては日本の都市計画法にある「第一種低層住宅専用地域」という制限があったり、建ぺい率や容積率が決まっているため、それらの制限を考慮しないといけないということです。

第一種低層住宅専用地域とは？

「第一種低層住居専用地域」は、低層住宅専用の地域で、高さ制限、建ぺい率、容積率、外壁後退といった制限が厳しいエリアです。

真北の敷地境界線上5mの高さから、1mにつき1.25mあがる斜線の内側に建築物をおさめなければなりません。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域では、高さ制限（絶対高さ制限）があるため建物の高さは10mあるいは12m以下に制限されているため3階建てより高い建物は建てられません。

3階建て以上の賃貸併用住宅を建てるのであれば、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域をさけ、商業系のエリアを選ぶ必要があります。

建ぺい率は？

建ぺい率とは簡単にいうと、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」のことです。

土地の不動産広告を見ると必ず記載があります。

この建ぺい率は都市計画法によって30%、40%、50%、60%のいずれかに決まっているので、勝手に土地ギリギリまで好き勝手に建物を建てるわけにはいきません。

土地を選ぶときには、いくら土地が広くても建てられる建物の広さが決まってしまう、この建ぺい率がとても大事ということでう。

容積率とは？

容積率は「敷地面積に対する3次元空間の割合」を算出し、制限するための基準になります。

延べ床面積と言う言葉がでてきましたが、これは「建物の全ての広さ」と考えると良いでしょう。3階建てであれば1階の広さと2階の広さと3階の広さを足した広さです。

容積率は「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準といえます。

こちらも、50%、60%、80%、100%、150%、200%のいずれか決まっているため、賃貸併用住宅を建てるうえで、とても重要な基準になります。

賃貸併用住宅を経営中の知人に実際のところを聞いてみたのまとめ

知人の建てた賃貸併用住宅は、土地がもとからあったため、建ぺい率や容積率などの都市計画法の制限に沿って建てられています。

それらの制限があったとしても、賃貸併用住宅にして良かったとのことですし、デメリットと言われる部分も上手くカバーして安心した経営を続けています。

これから土地を選んで賃貸併用住宅を建てようと思っている私にしてみたら、本当に賢い選択をされているなと思うし、知人を見習ってハウスメーカーも選んでみたいと思います。

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2019.06.01